生産緑地には「２０２２年問題」と呼ばれる問題があります。

生産緑地は１９９２年に一斉に指定されているため、指定の日から３０年の営農義務が終える２０２２年に一斉に生産緑地の指定解除がなされることになります。生産緑地に指定されている間は他人に譲渡することができませんでしたが、３０年の営農義務経過後は市町村に対して買取の申し出をすることが可能になり、結果として大量に市場に土地が供給され、地価の下落を引き起こすことが懸念されているのです。

先述の通り、一般農地は固定資産税が安く抑えられていますが、市街化区域内農地については宅地のみ評価となっています。生産緑地の指定が解除されると固定資産税の減免もなくなることから、所有し続けることの負担が大きいことも２０２２年問題が懸念される理由の一つです。

ちなみに、そもそも市街化区域内の農地の固定資産税が宅地並みに設定されている理由は「市街化区域内の農地の宅地転用を促すこと」とされています。

生産緑地法は１９７２年に制定されて以降、社会背景の変化に伴い、たびたび手が加えられています。ここでは、それら生産緑地に関わる法律の変遷を見ていきたいと思います。

１９９１年に長期の営農することで課税を農地並みとする「長期営農継続制度」が廃止され、その対策として１９９２年に生産緑地法が改正され、「生産緑地については農地並み課税を継続する」こととなりました。これに伴い、もともと指定条件の厳しかった生産緑地地区の条件が緩和され、指定を受ける農地が増加しました。

都市計画法において、市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域およびおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。このことから、市街化区域にある農地についても「いずれ宅地化すべきもの」とされてきました。

しかし、時代の流れとともに都市部(市街化区域)においても農地や緑地は必要なものと認識されるようになってきました。そうした背景から２０１５年に「都市農業振興基本法」が成立。２０１６年には「都市農業振興基本計画」が閣議設定され、これまで市街化区域内の農地について「宅地化すべきもの」とされていたものが「あるべきもの」へと政策を転換することになりました。

こうした流れを受けて、２０１７年に生産緑地法はさらに改正されています。以下で、２０１７年に改正された生産緑地法の内容とポイントを見ていきたいと思います。

２０１７年の生産緑地法の改正で「特定生産緑地」が指定されることになりました。

生産緑地は３０年の営農義務経過後は市町村に対して買取の申し出ができますが、特定生産緑地に指定された土地は買取の申し出をできる時期が１０年先送りにされることになりました。もちろん、先送りされた場合は固定資産税の減免などの減税措置を引き続き受けることができます。これにより２０２２年問題の影響を緩和する意図があります。

生産緑地法改正の2つ目のポイントは面積要件の引き下げです。

生産緑地地区の面積要件はこれまで５００㎡でしたが、市町村が一定の基準のもと、条例により面積要件を３００㎡に引き下げることが可能となりました。これは、５００㎡という要件が都市部の農地にしては広いものだったことが改正に至った要因です。

最後に行為制限の緩和です。

これまで生産緑地内に設置できるのは農業用施設のみでした。しかし、これでは所有者が生産緑地を使って収益を得ることが難しい状況にありました。こうした背景から、改正後には地元の農産物を使った商品の製造、加工、販売のための施設やレストランを設置できるよう変更されたのです。

田園住居地域は「農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を促進する地域」です。

田園住居地域は「都市農業振興基本計画」で閣議設定された、市街化区域内の農地を「宅地転用するべきもの」から「あるべきもの」へと変更した流れの中で追加が決定されたものです。つまり、田園住居地域の追加により「住宅と農地が混在し、両者が調和する地域をあるべき市街地像として都市計画に位置付けた」のです。

生産緑地に関する法律の制定や改正が続く中、２０１８年には「都市農地の賃貸の円滑化に関する法律案(以下、都市農地賃借法)」が制定されました。都市農地賃借法を一言で表すと、「生産緑地の所有者が生産緑地を第三者に貸しやすくなる法律」です。

以下、本法律のポイントを見ていきましょう。

一般農地も第三者に貸すことはできますが、農地法により賃貸借契約が自動更新される法定更新制度が適用されてしまいます。これにより、一度農地を貸したら返してほしいタイミングで返ってこない可能性がありました。しかし、都市農地賃借法の適用を受けられる生産緑地においては、法定更新制度の適用から除外されるため安心して農地を貸せるようになっています。

生産緑地については相続納税猶予制度の適用を受けることができますが、これには「自分が死ぬまで生産緑地の管理をすること」という条件がありました。

つまり、誰かに生産緑地を貸し付けてしまうと、納税猶予が打ち切られてしまうのです。一方、都市農地賃借法の適用を受けて生産緑地を貸し出すと、生産緑地を第三者に貸しだしても相続税の納税猶予制度を継続して利用できるようになりました。

生産緑地に関する法律の改正により、過去には「営農するための施設」しか建てられなかった生産緑地でもいろいろなことができるようになりました。

現在の生産緑地では、具体的に以下のようなことができます。

・営農
・第三者に農地を貸し出す
・獲れた作物を製造、加工、販売する
・獲れた作物による農家レストラン

生産緑地の所有者にとっては、税制上のメリットを受けながらさまざまな方法で収益化を目指すことが出来るようになったと言えるでしょう。

２０２２年問題が訪れるまでそう時間もありません。現在、生産緑地の所有者の方が２０２２年問題が起こるまでに取れる対処法としてはどのようなものがあるのでしょうか。

まず、今後も農業を続ける意思があるか、もしくは後継者がいる場合には特定生産緑地の指定を受けるべきだと言えます。生産緑地の指定が解けると税制優遇を受けることができなくなり、その負担額の大きさから農業を続けたくても続けられなくなってしまうかもしれません。

一方、特定資産緑地の指定を受けると１０年ごとの更新制で税制優遇を受けながら営農を続けることが可能となります。特定生産緑地の指定は市町村がすることとなっているので、管轄の市町村の動向を見ながら準備を進めるとよいでしょう。

一方、農業を続ける意思がなく、後継者もおらず、納税猶予もしていないという場合は特定生産緑地の指定を受けることなく宅地転用して売却してしまった方がよいでしょう。

生産緑地の指定が取れてしまっては固定資産税の負担も大きくなります。なお、主たる従事者が寝たきりであるなど故障理由に該当するなら２０２２年を待たずして生産緑地を解除することも可能です。

一方、農業を続ける意思がなく、後継者もいない状態ですでに納税猶予している場合、生産緑地を解除されてしまうとそれまで猶予されていた相続税とその利子を支払わなければならなくなります。このケースで、２０２２年までに主たる従事者が亡くなってしまった場合は、その時点で生産緑地の買取申出を申請すべきだと言えます。

一方、農業を続ける意思がなく、後継者もいない状態で、すでに納税猶予している場合で２０２２年を過ぎても元気！という場合、特定生産緑地の指定を受けて２０２２年以降も土地を維持することをおすすめします。

これは、「途中で生産緑地の解除をしてしまうとそれまで猶予されていた相続税や利子を支払わなければならない」からで、２０２２年以降、主たる従事者の方が亡くなった時点で生産緑地を解除すればよい、ということになります。

１９２２年に改正された生産緑地法により「３０年の営農義務」が課され、３０年経過後は市町村に買取申出できることから、２０２２年には大量の土地が市場に溢れる２０２２年問題が懸念されています。

しかし、生産緑地法の改正された１９９２年から現在までの間にさまざまな法改正が行われ、生産緑地のもつ可能性も変化しています。本記事では、そんな生産緑地の所有者や相続した方に、過去から現在に至るまでの生産緑地の制度について解説し、２０２２年までに考えるべきことをご紹介しました。

本記事で生産緑地の全容を理解し、自分自身が取るべきアクションの概要が掴めたら以下の記事から具体的な行動を考えてみましょう。