一軒家やマンション、アパートなどを退去する際に、借り主の頭をもたげてくるのは原状回復についてではないでしょうか。
生活していれば、汚れも出てきますし、経年劣化していく部分もでてくるでしょう。
では、どこまで修繕しなければいけないのか、どこまで大家さんが持ってくるのか。解説していきたいと思います。
原状回復の考え方
原状回復とは、借りた人の居住、使用による建物価値の減少のうち、故意・過失、善管注意義務違反（ちゃんとやってなかったよ）、そのほか通常の使用を超えるような仕方による損傷などを復旧することで、その費用は借りた人が負担をする。
また、経年劣化、通常使用による損耗などの修繕費用は貸主が負担することとルール決めされています。（国土交通省ガイドラインより）
解約時の敷金などの精算について
敷金が返ってくるかどうか、どれくらい返ってくるのか、借りた人は大事な問題です。
解約時の清算方法については、契約をする際に必ず説明があります。
また、原状回復の内容も契約書に必ず記載されています。退去時にはしっかりと契約書に目を通しなおしてください。
できれば、重要事項説明書も併せて確認してくださいね。
通常の原状回復義務を超える負担が記述してあったら
契約書に通常の原状回復義務を超える負担が書かれていたらどうしましょう。
契約時にはあまり考えていなくても、退去時に深く考えてみると非常におかしな内容。
契約書上では守らないといけないのかな。
実は最高裁の判例があります。
「賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには，賃借人が補修費用を負担することになる上記損耗の範囲につき，賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識して，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。」（最高裁平成16(受)1573）
この裁判を受けて、国都交通省は、
１．特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
２．借り主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて認識
３．借り主が特約による義務負担の意思表示をしている
これらの要件が満たされない場合は特約が無効になるとしています。
経年劣化や通常損耗以外の原状回復義務にはかなりの制限があるので、借主有利な状況になるということです。
つまり、普通に使っていた場合は、基本的に原状回復は家主がやるということ、借主が原状回復するにはきちんと契約書に内容が書かれていないとダメってことです（故意・過失、善管注意義務違反は別ですよ）。
普通に使っている場合は、ほとんど敷金は帰ってくると思いますので、借りている部屋はきちんと使いましょうね。
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