10月もそろそろ中旬に差し掛かろうとしています。住宅探しは順調に進んでいますか？
もう物件を決めて、契約に差し掛かろうとしてる方も多いかと。
不安に思っていること、たくさんありますよね？
そこで今回は、瑕疵担保責任について書いてみようと思います。
大きな買い物ですからね、ちゃんと保証してもらわないと困りますよね。
それがこの瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任とは？
購入した住宅などの目的物に傷や欠陥（難しい言葉で書くと「瑕疵」）があった場合に、売った人（売主）が負う責任の事です。
例えば、
・入居したあとに、壁紙に傷があったり、柱に傷があったり、扉の建付けが悪かった
・実はシロアリ被害にあっていたことをあとから気づいた
なんていう場合に売主が責任を持って、直したり、賠償費用を出したりするのです。
では、この瑕疵担保責任はいつまでも続くのか！というとそうではなく、ちゃんと期限があります。
でないと、売主が可哀そうですからね。
イメージしやすいのは、家電などについているメーカ保証でしょうか。
メーカで保証出来るのは1年ですよ、保証範囲外は有償で直しますよという文章ですね。
この期限は２つのキーワードがあります。
１．民法２．宅地建物取引業法
です。
この二つの法律では瑕疵担保責任の期間などが違ってきますのでご注意ください！
１．民法の規定による瑕疵担保
売買の目的物に隠れた瑕疵（よーく注意して見てても、住んでみないと分からない傷や欠陥）がある場合、善意無過失※の買主は瑕疵を発見した時から1年以内に限り、売主に対して、損害賠償請求が可能！
※善意無過失とは、一般的にちゃんと注意をしていたけれども知らなかったよという意味です。日本語って難しいですね(笑)
また、瑕疵の度合いが酷すぎて目的が達成できない場合は、契約の解除もできるんです。
雨漏り酷くて、柱も折れそうな家に住めるかー！ってな場合ですね。
ただし！この民法では「瑕疵があっても売主は瑕疵担保責任を負わない」等の特約を付けることが可能です。
家を売るときに、売主が「ここの柱折れそうですけどそれでもいいですか？」買主「いいよ。自分で直すから」など買主が承諾したら責任負わなくていいんですね。
中古のものを買うときはだいたい保証がないじゃないですか。
それと同じと考えてください。
２．宅地建物取引業法による瑕疵担保責任
この法律は宅地建物の取引に関する法律ですので、民法よりも買主に不利になる契約をしてはいけないとされています。良かったですね！
ただし、瑕疵担保責任の責任追及期間については、特約で引き渡しの日から2年以上の期間を定めた場合、有効です。
でも、特約で決めれると言っても期間が青天井では売主が困りますよね。ですので、だいたい2年くらいが目安と考えておいてください。
それでも買主さんは不安ですよね。2年経ってから何かあったらどうしようって。
そこで、新築住宅に関して、2000年4月から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務づけられました。対象となる箇所は「雨漏りと基本構造部分」だけですので、外構や設備関係などに適用出来ませんのでご注意ください。
損害賠償ってどうするの？
瑕疵担保責任でもカバーしきれずに、損害賠償請求をするケースもあると思います。
その場合ですが、事前に損害賠償請求額を決めていなかったときは、実際の損害額が損害賠償額となります。
また、損害賠償額を事前（損害賠償額の予定）に決めておくことも出来ますよ。
一応民法では損害賠償の予定額は青天井。
宅地建物取引業法では？
民法では損害賠償の予定額が青天井（怖いですね）でしたが、宅地建物取引業法では代金の20％（損害賠償額を予定して、違約金を定める場合）までとされています。
もし仮に、20％を超えるような契約をしてしまっても大丈夫！
20％を超える部分は無効です。
この瑕疵担保責任については、必ず契約書にも重要事項説明書にも記載されていますので、宅地建物取引士と営業担当者から説明がなされます。
仮に、重要事項説明書で宅地建物取引士から説明がない（はしょる）ような会社さんは、やめておいた方がいいと思います（ここまでくるとなかなか契約を止めづらいですから、その前に色々聞いて探りましょうね）
この損害賠償請求はあくまでも売主に瑕疵がある場合です。
画像の火災や台風などの自然災害などは瑕疵ではありませんので、損害賠償請求はできませんので、必ず火災保険などに入るようにしましょう！
